Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere in un periodo di tassi in discesa

Con otto tagli BCE dal 2024 e l’Euribor sotto il 2%, la scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile è tornata strategicamente aperta. Analisi completa di indici, spread, scenari e profili di rischio per decidere con cognizione di causa.

La scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile non è mai stata così difficile come in questo momento. Paradossalmente, la difficoltà non nasce dall’incertezza, ma dall’abbondanza di segnali che puntano in direzioni diverse. Da un lato, i tagli della Banca Centrale Europea hanno trasformato il mercato del credito al consumo in modo rapido e profondo; dall’altro, le banche hanno reagito con logiche commerciali proprie, creando un divario tra ciò che i mercati monetari comunicano e ciò che gli istituti effettivamente applicano ai mutuatari.

Comprendere questa distinzione è il punto di partenza. Tutto il resto (il confronto tra offerte, la simulazione delle rate, la valutazione del proprio profilo di rischio) viene dopo.

Il contesto della politica monetaria BCE: da dove veniamo e dove siamo

Per capire il mercato dei mutui oggi, occorre ricordare cosa è successo negli ultimi tre anni. Tra luglio 2022 e settembre 2023, la BCE ha aumentato i tassi in dieci occasioni consecutive, portando il tasso di rifinanziamento principale al 4,5%. Era una risposta all’inflazione galoppante che aveva colpito l’Eurozona dopo la crisi energetica del 2021-2022. Quella stagione restrittiva si è chiusa.

Dal giugno 2024 in poi, l’istituto di Francoforte ha invertito la rotta. La BCE ha completato otto interventi di riduzione del costo del denaro, portando il tasso sui depositi dal 4% al 2% in appena dodici mesi, con una diminuzione complessiva di 200 punti base. L’obiettivo dichiarato è tornare a stimolare la crescita economica, ora che l’inflazione si trova sotto la soglia di sicurezza del 2% nell’Eurozona.

Questo ciclo espansivo ha avuto conseguenze immediate sui due principali indici di riferimento per i mutui in Italia: l’Euribor, che guida i mutui a tasso variabile, e l’IRS (Interest Rate Swap), che orienta il prezzo dei mutui a tasso fisso. I due indici si sono mossi in modo divergente, e proprio questa divergenza è al centro della questione.

Come funzionano davvero gli indici: Euribor e IRS spiegati senza semplificazioni

L’Euribor è un tasso variabile di breve periodo, mentre l’IRS è un tasso fisso di lungo termine. La differenza principale riguarda durata e utilizzo: Euribor per mutui variabili, IRS per mutui fissi. In termini pratici, l’Euribor riflette il costo a cui le banche europee si prestano denaro tra loro nel breve termine; l’IRS misura invece il costo degli swap di tasso su orizzonti lunghi, rispecchiando le aspettative di mercato sui tassi futuri.

Al tasso di riferimento (sia esso Euribor o IRS) la banca aggiunge lo spread: lo spread è la maggiorazione applicata al tasso di riferimento usato per il mutuo e rappresenta il guadagno della banca, fisso per tutta la durata del mutuo. È questo elemento che molti sottovalutano. Mentre l’Euribor può scendere al 2%, lo spread bancario rimane invariato per tutta la vita del finanziamento e determina in modo decisivo il costo complessivo.

L’aspetto più interessante del momento attuale è che nella primavera del 2025 la curva dei tassi di riferimento si è invertita: l’Euribor a tre mesi è tornato sotto i livelli dell’Eurirs a 20 anni, con l’indice per i variabili al 2,3% contro il 2,6–2,7% per i fissi. Questo segnale tecnico era atteso da analisti e operatori come il preludio a un riequilibrio strutturale del mercato.

Ma c’è un dettaglio che cambia tutto: per via degli spread applicati dalle banche, il tasso fisso è rimasto ancora più conveniente del variabile nonostante l’inversione della curva. Le banche hanno mantenuto spread più elevati sui variabili, erodendo parte del vantaggio teorico offerto dall’Euribor basso.

Lo scenario attuale: numeri concreti a confronto

Qualsiasi ragionamento su mutuo fisso o variabile deve confrontarsi con i numeri reali, non con ragionamenti astratti. I dati più recenti raccontano una storia precisa.

I mutui a tasso fisso presentano attualmente un TAN medio del 2,82%, mentre il TAN medio dei mutui a tasso variabile è sceso al 3,69%. Su un finanziamento da 140.000 euro a 20 anni, la rata mensile a tasso fisso si attesta a 764 euro, risultando 62 euro più economica rispetto al variabile, con un risparmio complessivo di quasi 15.000 euro sull’intera durata del mutuo.

Tuttavia, il panorama è più sfumato guardando alle migliori offerte di mercato piuttosto che alle medie. Secondo le simulazioni di Facile.it, sul mercato sono già disponibili le prime offerte variabili più convenienti dei fissi: le migliori proposte variabili partono dal 2,53% di TAN con rate mensili di 567 euro, mentre i fissi offrono un 2,66% con rate di 575 euro. Tuttavia, questo vantaggio rimane limitato e non generalizzato.

La simulazione più recente disponibile (quella di idealista/mutui relativa a giugno 2025) mostra un quadro ulteriormente spostato verso il variabile per i nuovi mutui. Per la prima volta dal 2022, un mutuo a tasso variabile standard è diventato più economico del corrispondente a tasso fisso: nelle simulazioni con spread medi di mercato, si risparmiano circa 45 euro mensili scegliendo il variabile.

Per i mutui già in essere, la dinamica è altrettanto significativa. Su un finanziamento da 200.000 euro a 30 anni a tasso variabile con spread allo 0,75%, la rata è scesa dai 1.026 euro di gennaio 2024 agli 811 euro attuali, con un risparmio di 215 euro mensili pari a 2.580 euro annuali.

Perché il tasso fisso ha dominato il mercato per tre anni

Tra il 2022 e i primi mesi del 2025, il tasso fisso ha letteralmente schiacciato il variabile nelle scelte degli italiani. La maggiore convenienza del tasso fisso lo ha portato nel 2024 a essere scelto dal 99,2% di coloro che richiedono un mutuo, tanto per l’acquisto di un immobile quanto per una surroga. Un dato che in condizioni normali di mercato sarebbe impensabile, considerando che storicamente i due strumenti si dividevano la domanda in modo molto più equilibrato.

La ragione tecnica di questa preferenza è comprensibile: quando l’Euribor era al 3,9% e i fissi erano al 2,7-3%, scegliere il variabile significava pagare di più nell’immediato e rischiare di pagare ancora di più in futuro, nell’eventualità di nuovi rialzi. Il fisso offriva invece un costo certo e relativamente contenuto per decenni. Era una scelta razionalmente dominante.

Quella stagione si è chiusa o sta per chiudersi. Questa dinamica favorirà un riequilibrio tra mutui a tasso fisso e variabile, offrendo ai consumatori una gamma sempre più ampia di opzioni. Il punto è capire quando e per chi il variabile torna effettivamente vantaggioso, e non limitarsi a inseguire lo spread del momento.

Il problema degli spread bancari: l’elemento che pochi considerano

C’è un meccanismo sottostante che condiziona l’intera valutazione e che raramente viene spiegato con chiarezza. Quando l’Euribor scende, le banche non trasmettono necessariamente questa riduzione agli spread dei nuovi mutui variabili. Anzi, in questa fase lo hanno fatto solo parzialmente.

Secondo MutuiSupermarket, il mercato è vicino a una probabile trasformazione: da un lato, i fondamentali tornano a indicare un vantaggio per il variabile; dall’altro, le banche applicano spread più elevati sui variabili rispetto ai fissi. Il motivo è commerciale: gli istituti di credito guadagnano di più sui variabili attraverso lo spread, compensando i minori ricavi derivanti dal calo del tasso base.

Gli spread tendono ad essere più contenuti per i mutui a tasso fisso, aumentando per il variabile e ancor di più nel caso dei mutui ad opzione. Questa asimmetria ha una logica bancaria chiara: il fisso viene prezzato con un premio incorporato per il rischio di mercato che la banca si assume (non potrà adeguare il tasso per tutta la durata); il variabile viene invece tenuto su spread elevati per garantirsi margini anche con un Euribor basso.

La conseguenza per il mutuatario è che guardare solo all’Euribor per valutare il variabile è insufficiente. Il TAN effettivo dipende anche dalla disposizione delle banche a competere sugli spread, e questo varia da istituto a istituto, da prodotto a prodotto, spesso in modo non trasparente.

Surroga e rinegoziazione: le opzioni per chi ha già un mutuo

Il ciclo di tagli BCE ha riaperto con forza il mercato delle surroghe. Gli ultimi dati del Barometro CRIF segnalano che nel primo semestre 2025 le richieste di mutui immobiliari delle famiglie italiane sono aumentate del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024, con le surroghe aumentate del 63,2% nel primo trimestre, favorite dal calo dei tassi e dalla preferenza per soluzioni a tasso fisso.

Chi ha sottoscritto un mutuo variabile tra il 2022 e il 2023, quando i tassi erano in salita, si trova oggi in una posizione di relativo vantaggio: la rata sta scendendo automaticamente con l’Euribor. La questione per questi mutuatari è se abbia senso bloccare il tasso ora, passando al fisso tramite surroga, per consolidare un livello di costo che sia sostenibile nel lungo periodo.

La risposta dipende da dove si colloca il proprio mutuo rispetto al piano di ammortamento. Nel piano di ammortamento alla francese, la rata è composta da quote interessi decrescenti e da quote capitale crescenti. Tanto più si è avanti nel piano di ammortamento, tanto meno effetto avrà sulla rata la quota interessi. Chi è oltre il 40-50% del piano di rimborso otterrà benefici limitati dalla surroga, anche se tecnicamente possibile.

Solo chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso superiore al 4% dovrebbe valutare una surroga per rintracciare, nel corso del 2025-2026, un tasso fisso più basso o un tasso variabile. Per gli altri profili, la valutazione deve essere più granulare, tenendo conto del costo della surroga stessa (anche se tecnicamente gratuita per legge, comporta tempi e accertamenti) e del differenziale effettivo tra il tasso attuale e quello ottenibile.

Tasso fisso o variabile: quale scegliere secondo il profilo finanziario

La domanda vera non è quale dei due tassi sia “migliore” in assoluto. È quale sia più adatto a una specifica situazione economica, familiare e psicologica. Il marketing bancario tende a presentare questa scelta come una questione di convenienza numerica; in realtà è prima di tutto una questione di gestione del rischio.

Il tasso fisso ha un costo preciso e immutabile: offre una pianificazione finanziaria perfetta per tutta la durata del mutuo. La rata di domani è identica a quella di oggi, indipendentemente da ciò che accade ai mercati. Per una famiglia con reddito fisso, margini di risparmio contenuti e impegni finanziari importanti nei prossimi anni (ristrutturazioni, istruzione dei figli, cambio di auto) questa prevedibilità vale molto di più del risparmio teorico offerto da un variabile basso.

Il tasso variabile incorpora una scommessa implicita: che i tassi rimangano bassi o scendano ulteriormente. Un mutuo indicizzato all’Euribor con spread dello 0,40% al 2,33% di TAN porta a una rata di 386 euro su 100.000 euro a 30 anni; ma se tra 24 mesi l’Euribor salisse al 4%, il TAN diventerebbe 4,40% e la rata salirebbe a circa 550 euro, con un aumento del 42%. È un rischio reale, non un’ipotesi remota: tra il 2022 e il 2023 è esattamente quello che è successo a milioni di mutuatari variabili italiani.

Chi dispone invece di liquidità aggiuntiva, di redditi variabili al rialzo o di una soglia di tolleranza al rischio elevata, può trovare nel variabile attuale un punto di ingresso interessante. Il costo iniziale è competitivo, e se la BCE continuerà a mantenere tassi bassi per stimolare la crescita (come le proiezioni attuali suggeriscono almeno per il breve-medio periodo) il risparmio accumulato nei primi anni può compensare eventuali rialzi successivi.

Le aspettative di mercato e i rischi dello scenario futuro

Decidere tra fisso e variabile oggi significa fare una valutazione implicita sull’evoluzione futura dei tassi. È utile sapere cosa prezzano i mercati, pur con tutta la cautela che queste proiezioni meritano.

Le prospettive per il 2025 indicano che i mutui a tasso variabile potrebbero offrire vantaggi economici significativi, soprattutto se la BCE continuerà a mantenere una politica di riduzione dei tassi. Tuttavia, le decisioni dell’Eurotower sono influenzate da fattori macroeconomici complessi, incluse le condizioni economiche globali e le tensioni commerciali, con l’obiettivo di mantenere l’inflazione vicina al 2%.

L’elemento di rischio principale in questo scenario è il ritorno dell’inflazione. Se le tensioni sui dazi commerciali o uno shock energetico dovessero riaccendere le pressioni sui prezzi nell’Eurozona, la BCE potrebbe essere costretta a invertire di nuovo la rotta. In quel caso, i mutui variabili siglati oggi (con spread già contrattualizzati) subirebbero l’impatto pieno della risalita dell’Euribor. Chi avesse invece scelto il fisso si troverebbe al riparo, godendo per giunta di condizioni vantaggiose rispetto ai nuovi accessi al credito.

L’IRS a lungo termine, dal canto suo, già incorpora una parte di queste aspettative. A partire da dicembre 2024, l’Euribor a 3 mesi è sceso rapidamente dal 2,9% avvicinandosi al 2%, mentre l’IRS a 30 anni è salito dal 2% al 3,26%. Il mercato dei tassi fissi ha già scontato aspettative di ripresa futura dei tassi, ed è per questo che il fisso a lungo termine non è sceso quanto il variabile a breve.

Il mutuo a tasso misto e il cap: strumenti da considerare

Esiste una terza via che spesso rimane in ombra nelle discussioni: il mutuo a tasso variabile con cap, ovvero con un tetto massimo contrattuale al tasso applicabile. Questo strumento consente di beneficiare dei ribassi dell’Euribor mantenendo un limite superiore al rischio di tasso. Il costo del cap è incorporato nello spread, che risulta leggermente più alto rispetto a un variabile puro; ma per chi vuole accedere al variabile senza esporsi a scenari estremi, può rappresentare un compromesso razionale.

Analogamente, alcuni istituti offrono mutui a tasso fisso con possibilità di conversione al variabile a determinate scadenze, oppure prodotti ibridi che prevedono un periodo iniziale fisso seguito da un meccanismo variabile. Queste soluzioni hanno senso quando le aspettative di discesa dei tassi sono forti nel breve periodo ma incerte nel lungo, come nell’attuale congiuntura.

La scelta tra queste varianti richiede una lettura attenta del contratto, in particolare delle condizioni di esercizio dell’opzione e dei costi impliciti delle clausole. Non tutte le banche le offrono con le stesse caratteristiche, e il confronto tra prodotti diversi richiede un livello di analisi tecnica superiore rispetto al semplice confronto tra TAN.

Come confrontare le offerte in modo efficace

Il TAN è il dato più visibile, ma non il più completo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include tutte le voci di costo: spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie, costi di gestione del conto. Due offerte con TAN identici possono avere TAEG molto diversi, e la differenza impatta in modo reale sul costo totale del finanziamento.

• Per il tasso fisso: verificare l’IRS di riferimento alla data della stipula, lo spread applicato, la presenza di eventuali clausole di estinzione anticipata, il TAEG complessivo.
• Per il tasso variabile: verificare la periodicità di revisione dell’Euribor (mensile, trimestrale), lo spread contrattuale, la presenza o assenza del cap, e la modalità di calcolo in caso di Euribor negativo.

La surroga, quando si valuta per ridurre una rata esistente, va confrontata non solo sul differenziale di tasso ma anche sull’orizzonte temporale residuo. Un risparmio di 80 euro mensili su un mutuo che scade tra sei anni vale molto meno dello stesso risparmio su un mutuo con 25 anni davanti.

Il mercato italiano nel 2025-2026: tendenze e segnali

Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline, nel primo trimestre del 2025 il 99,6% delle richieste di mutuo è stato per il tasso fisso, e le richieste di surroga sono aumentate dal 35,8% dell’ultimo trimestre 2024 al 37,6% nei primi tre mesi del 2025, mentre l’acquisto della prima casa rappresenta il 53,4% delle richieste totali.

Questi dati raccontano un mercato che si sta muovendo con cautela: le famiglie italiane si affidano ancora prevalentemente al fisso, ma l’aumento delle surroghe segnala una grande attenzione alle opportunità di risparmio che il ciclo di tagli ha aperto. La quota della prima casa in crescita indica anche una ripresa della domanda abitativa dopo due anni di stallo, sostenuta dalla progressiva riduzione del costo del credito.

I tassi dei mutui in Italia sono tra i più bassi d’Europa nel confronto fisso-variabile, con una convergenza tra i due strumenti che proseguirà nelle prossime settimane. Gli analisti del settore prevedono che entro la fine del 2025 o nei primi mesi del 2026 il riequilibrio tra fisso e variabile diventi strutturalmente stabile, con quote di mercato più simili tra i due prodotti rispetto all’anomalia degli ultimi tre anni.

Per chi si trova oggi davanti alla decisione, il momento ha caratteristiche uniche: i tassi fissi sono storicamente bassi rispetto ai livelli pre-crisi del 2022, ma il variabile sta diventando competitivo in modo crescente. Non esiste un punto di ingresso migliore in assoluto; esiste il punto di ingresso giusto per il proprio profilo, la propria durata e la propria capacità di assorbire variazioni future della rata.

Questa è la vera valutazione da fare: non rincorrere il tasso più basso del momento, ma costruire un ragionamento che tenga insieme costo attuale, rischio futuro e sostenibilità finanziaria nel lungo periodo.