Cos'è il Fondo Prima Casa Consap (Canva foto) - www.financecue.it
Il Fondo Prima Casa gestito da Consap rappresenta uno strumento fondamentale per agevolare l’accesso al credito delle famiglie italiane che intendono acquistare la loro abitazione principale, attraverso la concessione di una garanzia pubblica sul mutuo ipotecario richiesto.
Questa guida ha l’obiettivo di offrire una panoramica completa e aggiornata sul funzionamento del Fondo Prima Casa gestito da Consap, raccogliendo in modo chiaro e strutturato tutte le informazioni utili per orientarsi tra requisiti, normativa, modalità di richiesta e categorie beneficiarie. Naturalmente non sostituisce le comunicazioni istituzionali: è sempre necessario verificare eventuali aggiornamenti sui canali ufficiali di Consap e del Ministero dell’Economia e delle Finanze, soprattutto in relazione a proroghe, modifiche o nuove disposizioni attuative.
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è un’iniziativa pubblica istituita presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestita da Consap S.p.A., con l’obiettivo di favorire l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale, attraverso il rilascio di una garanzia statale a copertura parziale del mutuo ipotecario.
Il fondo è operativo dal 2014, istituito con l’articolo 1, comma 48, della Legge 147/2013 (Legge di Stabilità 2014), e prevede una garanzia pubblica fino al 50% della quota capitale del mutuo richiesto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale, a fronte di un finanziamento non superiore a 250.000 euro.
L’obiettivo centrale del Fondo è sostenere i soggetti che, pur in possesso dei requisiti di merito creditizio, incontrano ostacoli nell’ottenimento del mutuo per l’assenza di adeguate garanzie personali.
Il meccanismo del Fondo Prima Casa Consap si basa su un principio di sostituzione della garanzia reale (ipoteca o fideiussione) con una garanzia diretta dello Stato. In particolare, Consap si impegna a garantire il 50% della quota capitale del mutuo erogato, agevolando così l’accesso al credito anche a chi non dispone di garanzie accessorie rilevanti.
La garanzia statale:
Quindi è importante chiarire che non è un contributo economico diretto, ma una garanzia sussidiaria che può rendere il mutuo più accessibile, soprattutto in termini di condizioni contrattuali applicate dagli istituti di credito.
L’accesso al Fondo è riservato a persone fisiche che non siano proprietarie di altri immobili ad uso abitativo, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Possono beneficiare del Fondo tutti i cittadini, ma il decreto interministeriale 31 luglio 2014 e le successive modifiche hanno introdotto una serie di categorie prioritarie, definite come “soggetti con priorità di accesso”:
Per queste categorie prioritarie, il Fondo può intervenire anche con una garanzia maggiorata all’80% della quota capitale, a condizione che il mutuo richiesto non superi i 250.000 euro e che vi siano risorse disponibili per la garanzia estesa.
Affinché la domanda sia ammissibile, l’immobile oggetto del mutuo deve rispettare alcuni vincoli specifici:
Tipologia dell’immobile:
Importo del mutuo:
Il mutuo richiesto deve essere destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica dell’abitazione principale;
L’importo complessivo non deve superare i 250.000 euro;
La richiesta per accedere al Fondo Prima Casa non viene presentata direttamente a Consap, ma tramite l’istituto di credito aderente, al momento della domanda di mutuo. La banca si occupa di trasmettere a Consap la documentazione necessaria, secondo la procedura indicata nella convenzione sottoscritta.
Passaggi principali:
1. Scelta della banca aderente (l’elenco è disponibile sul sito di Consap);
2. Presentazione della domanda di mutuo con richiesta di accesso al Fondo;
3. Valutazione del merito creditizio da parte della banca;
4. Invio della richiesta a Consap da parte della banca, se approvata;
5. Conferma della garanzia e stipula del mutuo.
La garanzia può essere richiesta esclusivamente prima della stipula del contratto di mutuo.
Il Fondo Prima Casa è un’agevolazione strutturale, senza una scadenza ordinaria. Tuttavia, alcune misure temporanee introdotte in periodi specifici (come le garanzie all’80% per gli under 36 o per le famiglie numerose) possono essere soggette a proroghe, rifinanziamenti o modifiche normative.
Pertanto, è consigliabile verificare periodicamente la normativa vigente e le eventuali circolari attuative pubblicate da Consap o dal MEF, in quanto le priorità di accesso o le garanzie maggiorate dipendono da disposizioni temporanee collegate alla Legge di Bilancio o a decreti attuativi.
Il Fondo Prima Casa è stato istituito dall’art. 1, comma 48, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014), e successivamente disciplinato dal:
L’intera disciplina è soggetta a continue integrazioni, perciò risulta essenziale consultare fonti ufficiali e aggiornate, tra cui la sezione dedicata sul sito di Consap.
L’accesso al Fondo è possibile solo tramite gli istituti di credito convenzionati con Consap, che hanno sottoscritto apposita convenzione con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.
L’elenco completo è pubblicato e aggiornato periodicamente sul sito ufficiale di Consap e comprende la quasi totalità delle banche operanti sul territorio nazionale, incluse le principali reti di credito cooperativo, le banche popolari e le grandi banche commerciali.
Per alcune categorie di beneficiari, la normativa ha previsto la possibilità di ottenere una garanzia pubblica fino all’80% della quota capitale del mutuo. Questa misura è stata introdotta inizialmente dal Decreto Sostegni bis (D.L. 73/2021, art. 64) e confermata da successive leggi di bilancio, con riferimento a specifiche fasce di popolazione considerate prioritarie.
La garanzia all’80% si applica esclusivamente a:
Per accedere alla garanzia maggiorata, il mutuo deve:
La concessione dell’80% non è automatica ma subordinata alla disponibilità delle risorse del Fondo e alla valutazione della richiesta da parte dell’istituto di credito. Le priorità di accesso sono definite dalla normativa vigente nel periodo di presentazione della domanda.
L’accesso al Fondo Prima Casa è compatibile con altre misure di sostegno all’acquisto dell’abitazione, incluse le agevolazioni fiscali previste per gli under 36, come:
Tuttavia, ciascuna agevolazione ha requisiti autonomi e distinti. È necessario quindi verificare, caso per caso, l’effettiva possibilità di cumulo e i criteri applicabili, anche con il supporto dell’istituto di credito o di un consulente fiscale.
Nel caso in cui il beneficiario del mutuo garantito decida di estinguere anticipatamente il finanziamento o di rinunciarvi prima della stipula, la garanzia pubblica decade automaticamente. Non sono previste penali o costi aggiuntivi a carico del richiedente in caso di rinuncia, a condizione che la garanzia non sia già stata attivata.
In caso di estinzione anticipata parziale, la garanzia statale si riduce proporzionalmente al capitale residuo del mutuo. La banca resta tenuta a comunicare a Consap ogni modifica sostanziale intervenuta nel corso del finanziamento garantito.
Pur non configurandosi come un contributo economico diretto, la garanzia offerta dal Fondo Prima Casa presenta una serie di vantaggi concreti per il richiedente:
Resta comunque centrale la valutazione del merito creditizio da parte dell’istituto finanziatore, che può decidere in autonomia sull’esito della domanda.
Il richiedente deve fornire all’istituto bancario tutta la documentazione necessaria sia alla richiesta di mutuo sia alla verifica dei requisiti per l’accesso al Fondo. In particolare, sono generalmente richiesti:
L’istituto di credito, una volta verificata la correttezza e completezza dei documenti, trasmette a Consap la richiesta per via telematica.
Tutte le informazioni ufficiali, normative e operative relative al Fondo di Garanzia per la Prima Casa sono pubblicate nella sezione dedicata del sito di Consap S.p.A.:
All’interno del portale sono disponibili:
Per ogni aggiornamento normativo o estensione delle garanzie maggiorate (come quelle per gli under 36), è utile monitorare anche i portali del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate.
Dopo la concessione, la gestione della garanzia resta in capo a Consap, mentre l’interlocutore diretto del mutuatario rimane l’istituto di credito. In caso di inadempimento del mutuo, la banca può escutere la garanzia nei termini previsti dalla convenzione.
La richiesta di escussione deve rispettare precise condizioni formali e temporali, tra cui:
Il recupero delle somme pagate da Consap alla banca avviene attraverso la procedura di rivalsa nei confronti del debitore, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
Alcune categorie di richiedenti, pur rientrando nei requisiti generali del Fondo Prima Casa, presentano caratteristiche particolari che influenzano l’accesso alla garanzia pubblica o richiedono una valutazione specifica da parte dell’istituto di credito. Le principali sono:
Il Fondo prevede una corsia prioritaria per i nuclei familiari con almeno tre figli conviventi. In base alle direttive ministeriali aggiornate, questi soggetti possono beneficiare della garanzia all’80%, a condizione che:
In caso di figli con disabilità, anche i nuclei con due figli possono talvolta rientrare tra le categorie prioritarie, in funzione delle disposizioni temporanee contenute nelle leggi di bilancio annuali.
I lavoratori giovani (sotto i 36 anni) con contratti a tempo determinato possono accedere al Fondo, purché l’istituto di credito valuti positivamente il loro merito creditizio complessivo. La garanzia pubblica non elimina la necessità di una solvibilità economica dimostrabile, ma può incidere favorevolmente sulla valutazione del rischio da parte della banca.
Il possesso di un ISEE inferiore a 40.000 euro consente anche, per questa categoria, l’accesso alla garanzia all’80%, qualora vi siano risorse disponibili.
La normativa consente l’accesso al Fondo anche per mutui finalizzati alla ristrutturazione dell’abitazione principale, a condizione che comportino un accrescimento dell’efficienza energetica. In tal caso, il mutuo deve essere:
La certificazione degli interventi e il rispetto delle classi energetiche migliorate devono essere verificati dalla banca, secondo la documentazione tecnica prodotta (APE, progetti, attestazioni del direttore dei lavori, ecc.).
I nuclei monogenitoriali composti da genitore singolo con figli minori conviventi rientrano tra le categorie prioritarie. Questo include anche soggetti separati o divorziati, purché:
I cittadini che siano locatari di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) o di enti equivalenti possono accedere al Fondo con priorità, qualora il mutuo sia destinato all’acquisto dell’alloggio stesso o di altro immobile da destinare a prima casa.
È richiesto il certificato di assegnazione o la documentazione che attesti il contratto di locazione in essere con l’ente pubblico.
Nel quadro delle politiche pubbliche per il sostegno abitativo, il Fondo Prima Casa si è affermato come uno strumento strutturale e duraturo, in grado di incidere in modo concreto sull’accessibilità al credito ipotecario per ampie fasce della popolazione. Grazie alla garanzia statale, molti soggetti che normalmente sarebbero esclusi dall’accesso al mutuo hanno potuto avviare il percorso di acquisto della propria abitazione principale.
La continuità e il rifinanziamento periodico del Fondo confermano il suo ruolo centrale nel sistema di welfare abitativo italiano. Nel tempo, il Fondo ha integrato nuove categorie prioritarie, adattandosi ai mutamenti demografici e sociali. Il sistema di gestione affidato a Consap consente un’elevata trasparenza delle procedure, con benefici tangibili sia per i mutuatari sia per gli istituti bancari.
